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经济案例

住宅专项维修资金单列帐退还方式问题简析

发布人:qmlou.cn     发布时间:2015-05-07
一、基本情况
A小区共11幢房屋,其中1-6幢是拆迁安置房,1998年5月竣工,1999年办理产权证,仅个别业主交了维修资金;7--11幢是2003年办理初始登记,开发建设单位为7-11幢房屋按《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》(成府发[1998]65号,该规定已于2007年11月27日被废止)归集了维修资金,7-11幢的业主全部缴存了维修资金。
现该小区已拆迁,业主委员会也不存在了,针对该小区维修资金单列账的退还方式应该如何确定?
二、A小区维修资金单列帐应退还给全体业主还是只退给7-11幢的业?
1、开发建设单位缴存的专项维修资金是否符合规定。
 [1998]65号文第三十一条:“建立物业养护维修专项费用,用于房屋共用部位、共用设施、设备以及附属配套公共建筑和设施的养护、维修及更新、不得挪作他用,但按本规定由业主委员会用于支付房价款和租金的除外。”以及第三十二条第(二)项:“物业养护维修专项费用的来源:……(二)住宅小区的开发建设单位按工程造价的0.4%和高层楼宇的开发建设单位按工程造价的0.5%一次性提供的费用;……”A小区开发建设单位于2006年按照该规定,以7-11幢房屋的面积归集了维修资金。
根据《成都市住房专项维修资金管理暂行办法》(103号文)第八条第(一)项规定,房地产开发建设单位缴存的专项维修资金归物业管理区域内全体业主所有。根据开发建设单位缴存的专项维修资金所有权归属性质,业主对该部分专项维修资金享有占有、使用、收益、处分权。103号文第三十七条规定:本办法自2004年4月1日起施行。本市过去制定的有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。
根据上述事实及规定:本案中,由于A小区1-11幢房屋办理初始登记的时间在103号文实施之前,根据103号文第三十七条之规定,A小区1-6幢、7-11幢房屋均不属于住宅专项维修资金的归集范围。按照当时的规定,开发建设单位只需按照工程造价的0.4%(住宅小区)或0.5%(高层楼宇)支付物业养护维修专项费用。
因此,本案中,A小区开发建设单位按照[1998]65号文归集维修资金,不违反法律法规的规定。
2、开发建设单位缴存的专项维修资金的所有权归属?
A小区开发建设单位于2006年按照[1998]65号文规定,以7-11幢房屋的面积缴存了维修资金,但对于1-6幢房屋,开发建设单位未缴存维修资金。
对于开发建设单位按照7-11幢房屋的面积缴存的这部分维修资金的所有权归属及单列帐退还方式,我们认为按照1-11幢小区业主全体共有,采取退还给小区全体业主的方式处理更为合适。
首先,根据103号文第八条之规定,房地产开发建设单位缴存的专项维修资金归物业管理区域内全体业主所有。虽然A小区开发建设单位系按照7-11幢房屋的面积作为计算标准实施缴存的行为,但现行法律法规并未明确规定,开发建设单位按照楼栋面积缴存的维修资金就只属于该楼栋所在业主所有。因此,开发建设单位缴存的该部分维修资金,应属于小区业主共有。
其次,若按照7-11幢业主享有开发建设单位缴存的维修资金所有权的方式实施单列帐的退还,一方面无法解释为何开发建设单位只归集7-11幢的维修资金而不归集1-6幢的,另一方面也无法解释为何不按照103号文归集而是按照[1998]65号文归集。因此,从先行规定的理解以及操作来看,退还给全体业主的依据更为充分。
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