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经济案例

开发商是否有权处分底层绿地等房屋附带部位?

发布人:qmlou.cn     发布时间:2015-05-07
一、案情简介
某房地产开发单位在与业主签订的《商品房买卖合同》的补充协议中约定,
本项目内的任何房屋如附带由平台、露台或底层绿地,所有业主均同意由购买该房屋的业主在房屋使用年限内无偿享有其房屋所毗连的平台、露台或底层绿地的专有使用权,其他业主均一致同意放弃使用并承诺永不侵害、妨害该房屋业主的平台、露台或底层绿地的专有使用权。
    业主签订该合同并入住小区后,认为原来与开发商签订的合同属于开发商擅自处置业主共有部分,该约定无效,故向房管局相关部门反映举报,现房管局就此事宜征询律师意见。
 
二、律师意见
首先,法律关于建筑物公有和专有的相关规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。
《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
其次,关于实务认定的相关问题。根据前述法律规定说明,建筑区划内的绿地,原则上均属于业主共有,但也有专属于个人使用的例外情形。但要使绿地专属于个人,需要符合相关条件,即立法条文所表述的“明示属于个人”。而要达到“明示”这一条件,必须符合下列要件:(1)底层绿地规划必须经过规划部门事先批准。若绿地没有报批,或者报批后未经批准,或者开发商与一层业主私下达成底层绿地专有使用协议后补办了规划批准手续的,都不能认定该约定有效;(2)开发商或销售商在出售商品房时,必须通过广告、合同或者其他有效方式向其他业主明示底层绿地属于一层住宅业主专有(独占)使用。同时需要注意的是,底层绿地不得妨碍建筑区内公共道路、公共场所、公用设施及物业服务用房等有关公用事业的建设和使用。
因此,若要判断是否涉嫌擅自处分业主共有部位,首先要看该平台(绿地、露台等)的规划属性,确认是否规划在共有范围内;其次看开发商是否以合同等形式明确该平台专属于某房屋附属。若该平台是在共有范围内,则开发商无权擅自处分。否则,开发商可以通过获得规划批准的方式,且告知所有业主后,有权将底层绿地出售给一层业主专有使用。
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